De Boer en Partners | Nieuws | 6% btw bij sloop en herop...

Wat houdt de 6% btw-regeling in vanaf 1 juli 2025?
 De maatregel is bedoeld om afbraak en heropbouw van woningen fiscaal toegankelijker te maken. Concreet: wie een woning volledig sloopt en een nieuwe woning heropbouwt op (quasi) hetzelfde perceel, of zo’n woning aankoopt via een ontwikkelaar, kan onder voorwaarden genieten van 6% btw in plaats van 21%. 
Belangrijk: dit tarief geldt enkel voor echte sloop- en heropbouwprojecten. Een nieuwbouw zonder voorafgaande sloop komt niet in aanmerking.

6% btw enkel op de constructie

• Bij aankoop via een promotor/ontwikkelaar geldt het 6%-tarief alleen op het constructie-aandeel.
• Het grondaandeel blijft normaal onder registratierechten, behalve wanneer:
  • grond en constructie door dezelfde eigenaar/verkoper worden geleverd → dan kan 6% gelden op het geheel (grond + constructie).
• Worden grond en constructie door twee verschillende partijen geleverd?
  • Dan moet er vóór de afbraak een zakelijk recht (bv. recht van opstal) gevestigd zijn zodat de afbraak en heropbouw juridisch door dezelfde bouwheer gebeuren.
  • Zonder zo’n voorafgaand zakelijk recht kan het 6%-tarief worden geweigerd en kan 21% btw verschuldigd zijn op het gebouw.

Checklist: wanneer heeft u recht op 6% btw? 

U betaalt 6% btw bij sloop en heropbouw vanaf 1 juli 2025 als u aan alle punten hieronder voldoet.

1) Het project moet écht sloop + heropbouw zijn

• Volledige afbraak van het bestaande gebouw.
• Heropbouw van een woning op hetzelfde of quasi hetzelfde perceel.
• Geen gewone nieuwbouw zonder sloop. 

2) 6% btw geldt enkel op de constructie

• Bij aankoop via een promotor/ontwikkelaar wordt het verlaagde tarief van 6% btw in principe enkel toegepast op het constructie-aandeel.
• Het grondaandeel valt doorgaans onder registratierechten en komt dus niet automatisch mee in aanmerking, tenzij grond en gebouw door dezelfde verkoper worden geleverd. In dat geval kan 6% gelden op het geheel.
• Worden grond en constructie door twee verschillende partijen geleverd, dan is het noodzakelijk dat er vóór de afbraak een recht van opstal (of een ander zakelijk recht) wordt gevestigd. Zo gebeurt de sloop juridisch door dezelfde bouwheer en blijft toepassing van 6% mogelijk.

3) U valt onder één van deze 2 situaties

A) U gaat er zelf wonen (enige & eigen woning)

• U bezit bij aankoop geen andere woning in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal.
• Heeft u toch nog een woning?
  Dan moet u uw woning tegen 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname verkopen. Voorbeeld: U betrekt de nieuwe woning voor het eerst in 2026. U vorige woning moet dan verkocht zijn ten laatste 31 december 2027. Wanneer u later verkoopt, kan de fiscus het voordeel herzien en alsnog (gedeeltelijk) 21% btw aanrekenen.

Eigen bewoning: voor wie de woning zelf betrekt als hoofdwoning

• De heropgebouwde woning wordt uw hoofdverblijfplaats (geen tweede verblijf of investering).
• U vestigt uw domicilie zodra dat redelijk mogelijk is na oplevering. 

Bewoningsduur
U blijft er minstens 5 jaar wonen.

Oppervlakte (bij aankoop via promotor)
Maximaal 175 m² bewoonbare oppervlakte. 

B) U gaat verhuren (15 jaar)

• U verklaart dat u de woning minstens 15 jaar zal verhuren binnen de wettelijke regeling.
• U kan dan aankopen aan 6% btw. 

4) Timing
Het tarief geldt voor btw die opeisbaar is vanaf 1 juli 2025. 

Administratieve actiepunten om 21% te vermijden.
Om risico’s op een latere herkwalificatie naar 21% btw te vermijden, zijn er 3 essentiële actiepunten:

1. Duidelijke vermelding in de akte of verkoopovereenkomst
   De authentieke akte moet expliciet verwijzen naar de toepassing van het verlaagde btw-tarief volgens rubriek XXXVII, §3.
2. Verplichte verklaring (formulier 111/3) indienen via MyMinfin
   Zodra het technisch mogelijk is, moet dit formulier worden bezorgd aan de fiscus.
3. Geen correcte vermelding? Risico op 21% btw!
   Zonder deze formaliteiten kunt u het recht op het gunsttarief verliezen.

Sleutelmoment = het verlijden van de akte ⏱
Voor vastgoedprofessionals en notarissen is het essentieel dat alle clausules op tijd worden opgenomen in de akte. Dit voorkomt juridische onzekerheden, vooral zolang de programmatie-wet nog niet finaal is goedgekeurd (stemdatum: 17 juli 2025).
Een tip van onze experten: werk proactief. Zorg dat alle documenten vóór ondertekening volledig conform zijn.

Op zoek naar nieuwbouwprojecten onder 6% btw? 🏗️ 
Bekijk onze actuele projecten die in aanmerking komen voor deze maatregel:

• Nieuwbouwproject "Regency Garden", groene sereniteit in het hart van de stad Antwerpen
• Nieuwbouwproject "Parkhof", exclusief wonen in het centrum van Brasschaat
• Residentie "Tilburgseweg 41", wonen in het hart van Poppel
• Project “De Grote Meiboom” - gebouw A op een bijzonder centrale locatie in Ravels
• Project “De Grote Meiboom” - gebouw B op een bijzonder centrale locatie in Ravels
• Nieuwbouwproject Residentie "Lovenhof" in Lier
• Nieuwbouwproject "het Bloemenhof", gelegen in het centrum van Hoogstraten
• Prestigieuze Residentie "Het Eilandje", gelegen in het centrum van Hoogstraten
• Nieuwbouwproject "Zuiderzicht Katharina” te Hoogstraten
• "Hof van Hoet": kleinschalig woonerf met 6 nieuwbouwwoningen in het centrum van Minderhout
• Project Miksebaan: 5 moderne nieuwbouw BEN villa’s in Brasschaat
• Projekt "Veldstraat", dat zijn 5 nieuwbouwwoningen in centrum Brecht
• Nieuwbouwproject Residentie "Elsterdijk" bestaande uit 12 appartementen in het centrum van Meer
• "Huize Hendrik", 4 luxe nieuwbouwappartementen centraal gelegen in hartje Brecht
• Kleinschalig nieuwbouwproject "Residentie Pillot" te Hoogstraten
• "Residentie Vista", een kleinschalig nieuwbouwproject van 5 units in Hoogstraten-centrum

Laat u begeleiden door onze experten die deze dossiers en de vastgoedactualiteit tot in de puntjes volgen.
Wil u zeker zijn dat u geen 21% btw betaalt waar het niet hoeft? Of heeft u vragen over de toepassing van de 6%-regeling, akteformulering of fiscale formaliteiten? Dan staan wij klaar met snel en correct advies.
Contacteer onze specialisten vandaag nog via info@deboerenpartners.be

Bronnen:

Vlaanderen.be – “Btw-tarief van 6% bij renovatie en sloop- en heropbouw van woningen” (voorwaarden sloop/heropbouw en toepassing 6%). 
FOD Financiën – “Afbraak en wederopbouw: permanente maatregel” (definitieve regeling vanaf 1 juli 2025 + voorwaarden/verklaring). 
FOD Financiën – Formulier “111/3 Afbraak en heropbouw – verklaring koper/verkoper (MyMinfin)” (verplichte verklaring en modaliteiten).