De Boer en Partners | Nieuws | Wat gebeurt er als uw huu...

Waarom dit belangrijk is
Een woning die ontruimd moet worden kan pas opnieuw verhuurd worden zodra alle juridische stappen doorlopen zijn. Dit betekent dat elke vertraging rechtstreeks invloed kan hebben op uw rendement. Bovendien is de manier waarop u moet handelen afhankelijk van de datum waarop de huurovereenkomst werd afgesloten. Het Vlaams Woninghuurdecreet (sinds 2019) heeft hier een duidelijke regeling in voorzien, maar oudere contracten vallen terug op een complexere en vaak trager verlopende federale procedure.

Huurovereenkomsten na 1 januari 2019
Wanneer de overeenkomst na 1 januari 2019 werd afgesloten, is de situatie veel transparanter. Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat het huurcontract automatisch eindigt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder, tenzij erfgenamen expliciet aangeven dat ze de overeenkomst willen verderzetten. Wordt de huur niet verdergezet, dan moet de woning ontruimd zijn tegen dat moment. Als verhuurder hebt u bovendien recht op een vergoeding van één maand huur.
Indien er geen erfgenamen zijn of zij de nalatenschap verwerpen, wordt er door de vrederechter een curator aangesteld. Deze curator krijgt de opdracht de woning te ontruimen, de aanwezige goederen te beheren of te verkopen en een regeling te treffen voor de huurwaarborg. De vrederechter beslist uiteindelijk over de bestemming van de waarborg, meestal in het voordeel van de verhuurder als er nog openstaande schulden of schade zijn.

Huurovereenkomsten vóór 1 januari 2019
Voor contracten die dateren van vóór 2019 geldt er geen specifieke wettelijke regeling. Hier zijn de erfgenamen aan zet: zij kunnen de overeenkomst voortzetten, opzeggen of in overleg met de verhuurder een minnelijke regeling treffen. Wanneer er geen erfgenamen zijn of zij de erfenis verwerpen, ontstaat er een onbeheerde nalatenschap. In dat geval moet de verhuurder zich wenden tot de rechtbank van eerste aanleg voor de aanstelling van een curator. Dit proces kan lang aanslepen, aangezien de erfgenamen wettelijk drie maanden de tijd hebben om een boedelbeschrijving op te maken en nog eens veertig dagen beraad over de erfenis.

Wanneer de verhuurder sneller duidelijkheid wenst, kan hij bij de vrederechter vragen om de goederen te verzegelen of een inventaris te laten opstellen. Pas daarna kan de curator optreden om de woning te ontruimen. Het nadeel is wel dat deze curator doorgaans geen bevoegdheid krijgt om de huurwaarborg vrij te geven, waardoor u alsnog moet wachten op de volledige afhandeling van de nalatenschap.

Praktische tips voor verhuurders
1. Controleer altijd of uw huurovereenkomst onder het Vlaams Woninghuurdecreet valt of nog onder de oude federale regeling.
2. Wacht niet af, maar onderneem tijdig actie en informeer u over de juiste procedure bij overlijden van een huurder.
3. Neem contact op met een jurist die u kan begeleiden bij het opstarten van de procedure bij de vrederechter of rechtbank.
4. Zorg dat alle afspraken en communicatie met erfgenamen schriftelijk worden vastgelegd.

Conclusie
Het overlijden van een huurder brengt voor een verhuurder administratieve alsook juridische uitdagingen met zich mee. Terwijl het Vlaams Woninghuurdecreet meer rechtszekerheid biedt voor recente contracten, blijven oudere huurovereenkomsten vaak een bron van onzekerheid en vertraging. Het is daarom essentieel dat u als verhuurder goed geïnformeerd bent en zich laat bijstaan. Heeft u vragen of wenst u begeleiding bij een concreet dossier? Neem dan vandaag nog contact op met één van onze kantoren.

Bron: CIB Vastgoedflitsen, “Wat betekent de nieuwe regering voor uw vastgoed”, 14 februari 2025