De Boer en Partners | Nieuws | Waarom betaalt u meer onr...

Wat is het kadastraal inkomen eigenlijk?

Het kadastraal inkomen (K.I.) is een schatting van het netto jaarlijkse huurinkomen dat uw woning, appartement, weide of bedrijfsgebouw zou opbrengen, of beter gezegd: zou hebben opgebracht in 1975. Dat bedrag dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing die elk jaar wordt geïnd. Het gaat dus niet om de huidige huurwaarde, maar om een fictief inkomen van bijna vijftig jaar geleden.
“In 1975 werd voorzien dat dat kadastraal inkomen elke tien jaar opnieuw zou worden bekeken,” legt Maus uit. “Maar dat is nooit gebeurd. Daardoor is de situatie vandaag compleet scheefgetrokken.”

Waarom werd het nooit herzien?

Een volledige herziening van alle Belgische vastgoedwaarden zou een gigantische klus zijn, en politiek gezien bijzonder gevoelig. Een herziening zou betekenen dat de meeste eigenaars veel meer belastingen moeten betalen. Geen enkele minister durfde dat risico tot nu toe aan.
In Nederland daarentegen wordt de huurwaarde van elk pand wél elk jaar aangepast door de gemeente. In België probeert de Vlaamse overheid het verouderde systeem te corrigeren door het K.I. te indexeren, en op dat geïndexeerde bedrag berekent men dan de opcentiemen van provincie en gemeente. Het gevolg: de onroerende voorheffing stijgt bijna elk jaar.

De gevolgen van verouderde referentiewaarden

Het Rekenhof stelde al in 2006 dat het systeem tot grote ongelijkheid leidt. Een herenhuis in een buurt die in 1975 nog verloederd was, betaalt vandaag soms minder belasting dan een kleiner pand in een andere stad.
“Een woning in Antwerpen-Zuid is vandaag peperduur, maar wordt nog altijd belast op basis van haar huurwaarde uit 1975,” zegt Maus. “Dat is uiteraard niet meer representatief.”

Verbouwen? Dan stijgt mogelijk uw kadastraal inkomen 

Wie zijn woning verbouwt of uitbreidt, moet dat melden aan de dienst Patrimoniumdocumentatie (het vroegere Kadaster). Op basis van die werken kan een nieuw K.I. worden toegekend.
De administratie krijgt via de gemeenten door wie een omgevingsvergunning heeft aangevraagd, en kan dus zelf controleren of een aanpassing nodig is. Doet u dat niet, dan kan de fiscus dat alsnog rechtzetten, zelfs met terugwerkende kracht.

Uitzondering voor energetische renovaties 

Niet alle verbouwingen leiden tot een verhoging. Energetische verbeteringen zoals isolatie, dubbele beglazing of een warmtepomp mogen het kadastraal inkomen niet beïnvloeden. De overheid wil zo eigenaars stimuleren om hun woning energiezuiniger te maken, zonder hen fiscaal te straffen.

Hoe wordt een nieuw K.I. bepaald?

De methode verschilt per regio en kantoor. De administratie kan gebruikmaken van bouwplannen uit uw vergunning, vragenlijsten die u moet invullen, telefonisch contact of zelfs een plaatsbezoek. Daarna vergelijkt men uw woning met gelijkaardige panden in de buurt. Hoe de berekening precies verloopt, blijft echter ontransparant — iets waar eigenaars zich al jaren aan ergeren.

Veelgestelde vragen 

Waarom is mijn onroerende voorheffing gestegen?
Omdat het kadastraal inkomen jaarlijks wordt geïndexeerd, stijgt ook de onroerende voorheffing. Gemeenten en provincies leggen daarbovenop hun eigen opcentiemen, waardoor de eindfactuur hoger wordt.

• Moet ik mijn verbouwing aangeven bij het kadaster?
  Ja, dat is verplicht. De overheid krijgt via de gemeente door wie een omgevingsvergunning heeft, en kan dus controleren of een aanpassing nodig is.
• Wordt mijn K.I. verhoogd door isolatie of zonnepanelen?
  Nee, energetische verbeteringen mogen het kadastraal inkomen niet verhogen.

Conclusie

Het systeem van het kadastraal inkomen is verouderd en oneerlijk, maar voorlopig blijft het de basis voor de jaarlijkse onroerende voorheffing. De indexering en gemeentelijke opcentiemen stijgt het bedrag dat u betaalt elk jaar opnieuw.
Wilt u weten wat uw eigendom vandaag écht waard is, los van het kadastraal inkomen? Neem dan contact met ons op voor een gratis en vrijblijvende waardebepaling.

Bron: Vastgoedflitsen, 10 oktober 2025, “Waarom betaal je meer onroerende voorheffing dan vroeger?”