De Boer en Partners | Nieuws | Koper trekt zich terug na...

Wanneer is er een geldige koop?

Een bod is bindend als het duidelijk is (woning, prijs, essentiële voorwaarden) en de verkoper het binnen de geldigheidsduur aanvaardt. Vanaf dat moment kan de koper niet zomaar eenzijdig terugkomen op zijn beslissing zonder mogelijke gevolgen. Belangrijk om weten: in België bestaat er geen wettelijke bedenktijd na een aanvaard bod.

Meestal staat er een vergoeding van 10% in het bod

Veel bodformulieren bevatten een schadebeding: vaak 10% van de koopprijs als de koper na aanvaarding toch afziet van de aankoop. Zo’n forfaitaire vergoeding wordt door rechters vaak gevolgd, al kunnen ze die in uitzonderlijke omstandigheden matigen. Zo’n beding vermijdt discussies achteraf: iedereen weet vooraf waar hij aan toe is.

Soms geldt het schadebeding niet en kijkt de rechter naar de echte schade

In een recente zaak voor de rechtbank in Kortrijk (23.09.2025), gebeurde het volgende:

• Kopers brachten een bod uit van €240.000; de verkoper aanvaardde dit tijdig.
• Daarna wilden de kopers toch niet meer kopen. Ze beweerden o.a. dat ze het document niet goed begrepen.
• In het bodformulier stond een opzeggingsvergoeding van 10%, maar de rechter vond dat dit niet toepasbaar was omdat de kopers zich niet tijdens de geldigheidsduur van het bod terugtrokken, maar pas nadien.

Resultaat: vergoeding op basis van werkelijke schade. De verkoper verkocht later voor €200.000. De rechter kende vooral het prijsverschil toe als schade (€240.000 – €200.000 = €40.000), plus een beperkt deel bijkomende kosten (o.a. onroerende voorheffing, onderhoud, brandverzekering). Totaal: €40.508,01 + interesten en proceskosten.

Belangrijk: dit is één concreet voorbeeld uit één uitspraak. Het toont dat werkelijke schade hoger kan zijn dan 10% als het schadebeding niet van toepassing is. Maar elke situatie is anders en rechters beoordelen altijd de specifieke feiten en documenten in het dossier.

Wat kan een verkoper doen als de koper afhaakt?

In grote lijnen heeft een verkoper drie opties:
1. De verkoop afdwingen: via de rechtbank kan gevraagd worden dat de koper de koop toch uitvoert.
2. Ontbinding vragen met schadevergoeding: volgens het schadebeding (bv. 10%) of volgens de werkelijke schade.
3. Minnelijk akkoord sluiten: vaak kiezen partijen voor een regeling om tijdverlies, onzekerheid en kosten te vermijden.

FAQ – Veelgestelde vragen

1) Is een bod op een woning bindend?
Ja. Als het bod volledig is en tijdig wordt aanvaard, ontstaat een koopovereenkomst.

2) Kan de koper na aanvaarding nog terugkrabbelen?
Niet zonder gevolgen. Dat is in principe contractbreuk, tenzij er een geldige ontbindende/opschortende voorwaarde in het bod staat.

3) Is de koper automatisch 10% verschuldigd?
Niet altijd. Alleen als het schadebeding van toepassing is op de concrete situatie. Anders kan de rechter de werkelijke schade begroten.

4) Kan de werkelijke schade hoger zijn dan 10%?
Ja. In het voorbeeld uit Kortrijk liep het prijsverlies alleen al op tot €40.000, wat meer is dan 10% van de koopprijs. Nogmaals: dit is een voorbeeld, geen automatisme.

5) Welke schade komt meestal in aanmerking?
Vooral het verschil tussen de afgesproken prijs en een latere lagere verkoopprijs. Soms ook extra kosten, als ze bewezen en redelijk zijn.

6) Bestaat er een bedenktijd?
Nee, niet na een aanvaard bod.

Zekerheid begint met duidelijke afspraken

Duidelijkheid voorkomt discussies. Daarom zetten we bij De Boer & Partners sterk in op transparante communicatie en correcte begeleiding voor alle partijen. Of u nu koper of verkoper bent: we maken alles verstaanbaar en overzichtelijk. Nog vragen? Contacteer ons dichtstbijzijnde kantoor, wij helpen u graag verder.

Belangrijke nuance

Dit artikel vermeldt één concreet praktijkvoorbeeld uit de rechtspraak ter illustratie. Het aangehaalde dossier vormt geen algemene regel: elke situatie is verschillend en hangt af van de specifieke feiten, de formulering van het bod en de beoordeling van de rechter. 

Bron: Tips & Advies Vastgoed, “Koper komt op stappen terug na geldig bod: welke vergoeding?”, 5 november 2025.