De Boer en Partners | Nieuws | Verborgen gebreken bij he...

Verborgen gebreken bij het kopen van een huis: wat nu?

Vastgoedweetjes
30 juni 2024

Sommige gebreken zijn snel zichtbaar bij het bezoeken van een woning, denk aan een haperende deurklink of een scheef hangend kastje. Maar wanneer na de aankoop van een woning een verborgen gebrek opduikt, kan de vreugde snel omslaan in frustratie.  
Wanneer u een woning koopt, is het de bedoeling dat u van alle gebreken op de hoogte bent. De verkoper is verplicht kandidaat-kopers te informeren over gebreken waarvan hij op de hoogte is, ondanks het feit dat deze gebreken misschien niet meteen zichtbaar zijn. Denk aan een vochtprobleem, defecte verwarming of rotte houten balken.

Het komt helaas voor dat pas na het verlijden van de akte een gebrek bij de koper aan het licht komt. Het kan zo’n groot gebrek zijn dat u het huis of appartement niet gekocht zou hebben (of voor een lagere prijs), als u van te voren op de hoogte was geweest. De wetgeving biedt bescherming voor kopers die met dergelijke problemen worden geconfronteerd.

Wat is nu precies een verborgen gebrek? 
De wetgeving heeft er geen pasklare definitie voor. In de praktijk blijkt vaak dat de grens tussen zichtbaar en verborgen nogal vaag is. Een goed is gebrekkig als het niet meer geschikt is voor normaal gebruik. Het kan zijn dat u een instapklaar huis kocht dat wel in goede staat is, maar door een bepaald gebrek niet meer bewoonbaar is omdat er werken moeten gebeuren, terwijl dit niet voorzien was. U kunt die woning niet gebruiken voor het doel waarvoor u deze heeft gekocht.
Het is vooral van belang dat u als koper kan aantonen dat u de woning zo nauwkeurig mogelijk hebt bekeken. Alle gebreken die daarna nog werden ontdekt, kunnen geïdentificeerd worden als ‘verborgen gebreken’. In de praktijk oordeelt de rechter hier per geval over.

Hieronder vind je voorbeelden van verborgen gebreken die eventuele verbouwplannen kunnen saboteren:
•    Gebrekkige elektriciteit ondanks positief keuringsverslag
•    Houtzwam 
•    Problemen met afvoerleidingen 
•    Verborgen vochtproblemen of schimmel achter bepleisterde muren

Het gebrek:
•    Moet effectief verborgen zijn tijdens een bezichtiging, en bij de officiële aankoop van de woning
•    Moet ernstig genoeg zijn, zodat het pand niet langer geschikt is voor gebruik
•    Was al aanwezig tijdens het moment van verkoop, dit moet te bewijzen zijn
•    Had u weerhouden om dit huis te kopen, of had u het aangekocht maar voor een aanzienlijk lagere prijs

Zichtbare gebreken, zoals vocht in de kelder, scheuren in de muur, tellen niet als verborgen. U wordt altijd geacht deze gebreken te kennen, want deze gebreken zijn namelijk zichtbaar met het blote oog waardoor u altijd geacht wordt deze gebreken te kennen.

De verkoper was zelf niet op de hoogte van het gebrek 
Een verkoper moet de (verborgen) gebreken die hij kent altijd aan de koper melden. Het is uiteraard mogelijk dat hij niet weet dat er een verborgen gebrek is. Hij kan zijn aansprakelijkheid beperken door in de verkoopoverkomst op te nemen dat hij niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken die hij niet kende, dit is het exoneratiebeding. In dit geval kunt u geen kosten of schade op hem verhalen. Een gespecialiseerde, professionele verkoper kan zijn aansprakelijkheid niet beperken. Aangezien deze omwille van zijn professionele deskundigheid op de hoogte moest zijn van het verborgen gebrek, handelt deze gezien zijn hoedanigheid sowieso te kwader trouw. Ook wanneer hij niet wist dat er een gebrek is, maar dat omwille van zijn ervaring en expertise had moeten weten, dan kan hij zich niet op het exoneratiebeding beroepen.  

Wat zijn mijn rechten als koper?
Wanneer er een verborgen gebrek aanwezig is, dan kunt u naar de rechtbank stappen. Dat kan ook nadat de akte is verleden en u al betaald heeft voor de woning. U kunt de ontbinding van de verkoop of een prijsvermindering vragen. U kunt niet vragen dat de verkoper de herstelling zelf uitvoert, maar er bestaat wel rechtspraak waarbij de rechter een herstelling toch toelaat. 

Welke stappen moet ik ondernemen?
Aangezien een verborgen gebrek ernstige gevolgen voor de waarde van het huis kan hebben én je moet bewijzen dat het reeds (in de kiem) aanwezig was, kun je het beste snel handelen. Zeker wanneer je denkt dat de verkoper een gebrek moedwillig heeft achtergehouden, is dit van belang.
Wanneer je niet snel handelt, bestaat er de kans dat je niet meer kunt bewijzen dat het gebrek- of de kiem ervan- al bij de koop aanwezig was. 
U kunt de verkoper in gebreke stellen en een vordering instellen bij de rechtbank. Dit doet u aan de hand van een dagvaarding. U moet bewijzen dat het gebrek al aanwezig was voor de verkoop. De rechter bepaalt of er een expert moet worden ingeschakeld. Kiest u er zelf voor een expert in te schakelen, dan betaalt u sowieso de kosten. Als de rechter het beslist, zal die bepalen wie de kosten betaalt. Vaak is dat de verliezende partij, maar de rechter kan ook bepalen dat elke partij de helft betaalt.

Termijn
De wet verplicht de vordering binnen een kort termijn in te stellen. De termijn is afhankelijk van de aard van het gebrek, maar het gaat maximaal over enkele maanden. Om te bewijzen dat het gebrek er al was voor de verkoop is het ook in uw eigen belang de vordering zo snel mogelijk in te stellen. Maak  foto’s, video’s en notities van het probleem. Dit kan later van onschatbare waarde zijn bij het aantonen van de ernst en de aard van het gebrek. Meestal komt er ook een expert aan te pas om het probleem te beoordelen.

Welk bedrag kan er geëist worden?
U kunt het bedrag voor de prijsvermindering zelf bepalen, eventueel onderbouwd door de waardering van een expert. Vaak bepalen de partijen zelf een bedrag en kan de rechter dat nadien nog bijstellen wanneer dit bedrag onredelijk is. 
Wanneer de verkoper te goeder trouw was en zelf niet op de hoogte was van het gebrek of het niet met opzet heeft verborgen, dan kunt u alleen de kosten terugvragen die u moest maken om het gebrek te herstellen.
Maar als de verkoper te kwader trouw te kwader trouw was en op te hoogte was van het gebrek en het opzettelijk niet heeft vermeld of verborgen, dan kunt u daarbovenop een schadevergoeding vragen. Denk bijvoorbeeld aan een meubel die u in de ruimte plaatste waar vocht aanwezig was, en daardoor beschadigd raakte. 

Conclusie: het ontdekken van een verborgen gebrek kan een stressvolle ervaring zijn, maar door snel en doordacht te handelen, kunt u uw rechten beschermen en een passende oplossing vinden. Het Belgische rechtssysteem biedt kopers een stevige bescherming, maar het is belangrijk om de juiste stappen te volgen en binnen de gestelde termijn te handelen. Bij twijfel kan het inschakelen van juridisch advies nuttig zijn om u belangen te behartigen.

Heeft u na het lezen van dit artikel nog vragen? Stuur dan een mail naar advies@deboerenpartners.be en wij helpen u graag verder.
 

Gratis schatting