De Boer en Partners | Nieuws | Verborgen gebreken bij de...

Wat zijn verborgen gebreken bij een woning?

Een verborgen gebrek is een probleem dat bij de aankoop van een woning niet zichtbaar was en dat u ook bij een normaal en zorgvuldig onderzoek niet had kunnen ontdekken.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Vochtproblemen of schimmel achter een afgewerkte muur.
• Een verborgen defect aan de verwarmingsinstallatie.
• Ernstige problemen met afvoerleidingen.
• Houtzwam of aangetaste houten draagconstructies.
• Een lekkend dak waarvan de schade pas later zichtbaar wordt.

Onder de huidige wetgeving moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het moet gaan om een probleem waardoor u de woning niet zou hebben gekocht of waarvoor u een lagere prijs zou hebben betaald als u ervan op de hoogte was geweest.

Ook moet het gebrek in principe al bij de verkoop aanwezig zijn geweest.

Zichtbare gebreken, zoals een duidelijk beschadigd raam of opvallende scheuren in een muur, vallen in principe niet onder deze regeling wanneer u ze bij een normaal onderzoek had kunnen vaststellen.

Wat verandert er vanaf 1 september 2027?

De hervorming van het Belgische kooprecht brengt een belangrijke wijziging met zich mee: het klassieke onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken verdwijnt voor nieuwe koopovereenkomsten.

In de plaats daarvan komt het begrip conformiteit.

Dat betekent dat een woning moet beantwoorden aan wat contractueel werd afgesproken en aan wat de koper redelijkerwijs mag verwachten.

Stel dat u een woning koopt die als instapklaar wordt aangeboden. Na de aankoop ontdekt u een ernstig probleem met de dakconstructie dat al bij de levering aanwezig was. Dan kan de vraag rijzen of de woning wel voldoet aan de eigenschappen die u redelijkerwijs mocht verwachten.

Ook de ouderdom, staat, prijs en omschrijving van de woning kunnen daarbij een rol spelen. Van een oudere renovatiewoning mag u niet automatisch hetzelfde verwachten als van een recent gerenoveerde woning.

De verkoper kan onder de nieuwe regeling in principe aansprakelijk zijn voor een conformiteitsgebrek dat bij de levering al aanwezig was, zelfs wanneer hij zelf niet van het probleem op de hoogte was.

Belangrijk: als koper moet u wel kunnen aantonen dat het gebrek, of minstens de oorzaak ervan, al bij de levering aanwezig was.

Welke termijnen gelden vanaf september 2027?

Een van de belangrijkste wijzigingen betreft de termijnen waarbinnen een koper een gebrek kan melden en verdere stappen kan ondernemen.

Onder de huidige wetgeving moet een koper binnen een korte termijn na de ontdekking van een verborgen gebrek naar de rechter stappen. De wet bepaalt niet exact hoe lang die termijn is.

Vanaf 1 september 2027 worden de regels duidelijker.

1. Het gebrek moet binnen tien jaar aan het licht komen
   • De nieuwe regeling voorziet dat een conformiteitsgebrek binnen tien jaar na de levering van de woning moet worden ontdekt
   • Dat betekent niet dat u automatisch tien jaar garantie krijgt op alles wat aan de woning kan stukgaan.
   • Het moet nog altijd gaan om een gebrek dat bij de levering al minstens in de kiem aanwezig was en waarvoor de verkoper volgens de toepasselijke regels aansprakelijk is.
      
2. U moet het gebrek binnen een redelijke termijn melden
   • Ontdekt u een probleem? Dan moet u de verkoper binnen een redelijke termijn verwittigen.
   • Die termijn begint ook te spelen wanneer u het gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken.
   • De wet legt daarvoor geen vast aantal dagen of weken op. De concrete omstandigheden blijven belangrijk.
   • Het is daarom verstandig om de verkoper zo snel mogelijk schriftelijk te informeren.
      
3. U krijgt in principe twee jaar om naar de rechter te stappen
   • Wanneer u het probleem hebt gemeld en er geen oplossing wordt gevonden, geldt onder de nieuwe regeling in principe een termijn van twee jaar om een gerechtelijke vordering in te stellen.
   • Die termijn kan in bepaalde omstandigheden worden geschorst, bijvoorbeeld tijdens ernstige onderhandelingen of een deskundigenonderzoek.
   • Er geldt daarnaast een uiterste grens van tien jaar en drie maanden na de levering van de woning.
   • Wacht dus niet tot het laatste moment om advies in te winnen.

Welke regels gelden als u vóór 1 september 2027 een woning koopt?

De datum waarop uw koopovereenkomst wordt gesloten, is bijzonder belangrijk.

Voor koopovereenkomsten die vóór 1 september 2027 worden gesloten, blijven in principe de oude regels gelden. Voor overeenkomsten vanaf die datum geldt de nieuwe regeling.

Een voorbeeld:

U ondertekent in juni 2027 een verkoopovereenkomst voor een woning. De authentieke akte wordt in oktober 2027 verleden. Enkele maanden later ontdekt u een ernstig vochtprobleem.

Hoewel de akte na 1 september 2027 werd verleden, kunnen de oude regels nog van toepassing zijn omdat de koopovereenkomst vóór die datum werd gesloten.

Laat bij twijfel uw notaris of advocaat nagaan welke regelgeving op uw specifieke overeenkomst van toepassing is.

Kan de verkoper zijn aansprakelijkheid uitsluiten?

Bij de verkoop van een bestaande woning bevat de verkoopovereenkomst vaak bepalingen over de staat van het pand en de aansprakelijkheid voor gebreken.

Zo kan een verkoper onder bepaalde voorwaarden zijn aansprakelijkheid contractueel beperken of uitsluiten. Dit wordt een exoneratiebeding genoemd.

Maar zo'n bepaling biedt niet in alle omstandigheden bescherming.

Een verkoper die bewust informatie over ernstige gebreken achterhoudt, kan zich niet zomaar op een aansprakelijkheidsbeperking beroepen. Ook de hoedanigheid van de verkoper en de toepasselijke wettelijke regels spelen een rol.

Onder de nieuwe regeling blijft het daarom belangrijk om de verkoopovereenkomst zorgvuldig op te stellen en te laten controleren.

Voor kopers is het verstandig om vóór de ondertekening duidelijk na te gaan welke eigenschappen van de woning worden gegarandeerd en welke gebreken of aandachtspunten bekend zijn.

Wat kunt u doen als u na de aankoop een gebrek ontdekt?

Ontdekt u na de aankoop een probleem aan uw woning? Dan is snel en zorgvuldig handelen belangrijk, ongeacht welke wetgeving van toepassing is.

• Documenteer het probleem. Maak foto's en video's en noteer wanneer u het gebrek voor het eerst hebt vastgesteld. Bewaar ook offertes, verslagen en eventuele eerdere communicatie.
• Verwittig de verkoper schriftelijk. Omschrijf het probleem zo concreet mogelijk en bewaar een bewijs van uw melding.
• Laat het gebrek indien nodig onderzoeken. Een onafhankelijke deskundige kan helpen om de oorzaak, de ernst en de vermoedelijke ouderdom van het probleem vast te stellen.
• Vraag juridisch advies. Een advocaat kan beoordelen welke rechten u hebt, welke termijnen gelden en welke oplossing mogelijk is.
• Afhankelijk van de toepasselijke wetgeving en de concrete omstandigheden kan bijvoorbeeld een herstelling, prijsvermindering of ontbinding van de verkoop aan de orde zijn.

Wat betekent de nieuwe wetgeving voor verkopers?

Niet alleen kopers krijgen met de hervorming te maken. Ook voor eigenaars die hun woning willen verkopen, is een goede voorbereiding belangrijk.

Wie een woning verkoopt, doet er verstandig aan om gekende gebreken duidelijk te communiceren en relevante informatie over het pand te verzamelen.

Denk aan eerdere vochtproblemen, uitgevoerde herstellingen, technische verslagen of andere informatie die van belang kan zijn voor een kandidaat-koper.

Een transparante beschrijving van de woning en een zorgvuldig opgestelde verkoopovereenkomst helpen om misverstanden achteraf te vermijden.

De nieuwe regelgeving maakt het bovendien belangrijk om goed vast te leggen welke eigenschappen van de woning werden afgesproken en welke verwachtingen redelijk zijn.

Conclusie: duidelijke afspraken worden nog belangrijker bij de aankoop van vastgoed

Vanaf 1 september 2027 verandert de manier waarop gebreken bij de aankoop van een woning juridisch worden beoordeeld. Het klassieke onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken maakt plaats voor een regeling waarin de conformiteit van de woning centraal staat.

Ook de termijnen worden duidelijker. Toch blijft een zorgvuldige voorbereiding essentieel. Zowel kopers als verkopers hebben er belang bij dat de staat van de woning, de beschikbare informatie en de afspraken correct worden vastgelegd.

Bij De Boer & Partners Immobiliën Groep begeleiden we kopers en verkopers met aandacht voor transparantie, correcte informatie en een zorgvuldig verkoopproces.

Overweegt u een woning te kopen of uw eigendom te verkopen? Neem gerust contact op met De Boer & Partners Immobiliën Groep.
We bekijken graag samen met u hoe u uw vastgoedplannen goed kunt voorbereiden.

Bronnen

• Advocaat.be, ‘(Verborgen) gebreken aan je woning? Dit verandert er vanaf 1 september 2027’, 9 oktober 2026.
• CIB, Vastgoedflitsen, editie 2057, 16 oktober 2026, p. 9, ‘Onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken verdwijnt’.
• De Tijd, ‘Regels voor kopen, huren en bouwen veranderen: verborgen gebreken verdwijnen na 200 jaar uit de wet’, zoals aangehaald in Vastgoedflitsen.