De Boer en Partners | Nieuws | Slim vastgoed schenken: e...

Vastgoed schenken is een manier om je patrimonium te verdelen, maar het brengt ook enkele fiscale aandachtspunten met zich mee. In tegenstelling tot geld of aandelen, kan je een woning of bouwgrond niet belastingvrij schenken en is de tussenkomst van een notaris verplicht. Hoe kan je ervoor zorgen dat de schenkbelasting op een efficiënte manier wordt beheerd? 

De eerste stap: een correcte schatting

Voordat je vastgoed schenkt, is het essentieel om de juiste waarde van het onroerend goed te kennen. Een nauwkeurige schatting vormt de basis voor een doordachte schenkingsstrategie. Voor het schenken van vastgoed heeft u een erkend VLABEL-taxateur nodig. De Boer & Partners heeft deze voor u in huis, en kunnen u helpen bij het bepalen van de marktwaarde van uw eigendom. Dit is een cruciale stap om goed geïnformeerd te starten en onaangename verrassingen te vermijden.

Notariële akte en schenkbelasting

Net zoals bij de verkoop van een woning is bij de schenking van vastgoed in Vlaanderen een notariële akte verplicht. Een onderlinge overeenkomst zonder tussenkomst van een notaris volstaat dus niet. De notaris registreert de schenkingsakte, en die registratie brengt schenkbelasting met zich mee. In tegenstelling tot wat sommigen denken, bestaat er geen mogelijkheid om vastgoed volledig belastingvrij te schenken, zelfs niet als de schenker na de schenking nog drie of vijf jaar leeft. Dat geldt enkel voor bepaalde roerende goederen, zoals geld of aandelen.

Hoe wordt de schenkbelasting op onroerende goederen bepaald?

De hoogte van de schenkbelasting hangt af van twee factoren:
1.    De relatie tussen schenker en begiftigde: Hoe nauwer de verwantschap, hoe lager het tarief.
2.    De waarde van de schenking: Hoe hoger de geschonken waarde, hoe hoger het tarief.

Voor ouders die schenken aan kinderen of grootouders aan kleinkinderen (rechte lijn), gelden progressieve tarieven. Pas wanneer een lagere schijf volledig is opgevuld, kom je in een hogere belastingschijf terecht. Wordt een woning aan meerdere personen geschonken, dan wordt de schenkbelasting per begiftigde berekend.

Voor schenkingen aan anderen, zoals verdere familieleden (neven en nichten), of aan vrienden, liggen de tarieven aanzienlijk hoger.

Stapsgewijs schenken om de 3 jaar: een doordachte aanpak

Aangezien de schenkbelasting stijgt naargelang de waarde van de schenking, kan het interessant zijn om een onroerend goed in delen te schenken. Op die manier kan je optimaal gebruikmaken van lagere tarieven. De wetgeving voorziet echter dat opeenvolgende schenkingen binnen een periode van drie jaar samengeteld worden voor de berekening van de schenkbelasting (progressiebelasting).

Dit betekent dat je minstens drie jaar moet wachten om opnieuw een deel te schenken aan dezelfde begiftigde, zodat de belastingberekening niet opgeteld wordt over meerdere schenkingen. De fiscus kijkt hierbij streng naar het zogenaamde "progressievoorbehoud".

Wat is progressievoorbehoud?

Progressievoorbehoud houdt in dat opeenvolgende schenkingen van onroerende goederen tussen dezelfde partijen binnen een periode van drie jaar worden samengeteld voor de berekening van de schenkbelasting. Dit voorkomt dat belastingplichtigen het progressieve belastingtarief ontwijken door schenkingen op te splitsen. Het gevolg? De totale waarde van de schenkingen wordt bij elkaar opgeteld, waardoor een hogere belastingschijf van toepassing kan zijn en dus een hogere schenkbelasting verschuldigd is.

Vandaar dat het beter is om tussen schenkingen minimaal drie jaar te laten verstrijken.

Praktisch voorbeeld: een ouder schenkt een tweede verblijf van €1 miljoen aan een kind

Stel, een ouder wil een tweede verblijf met een waarde van €1 miljoen schenken aan een kind. Indien dit in één keer gebeurt, gelden de progressieve tarieven van schenkbelasting voor rechte lijn (ouder-kind). De tarieven in Vlaanderen zijn als volgt:

• 3% op de eerste schijf tot €150.000
• 9% op de schijf van €150.000 tot €250.000
• 18% op de schijf van €250.000 tot €450.000
• 27% op het gedeelte boven €450.000

Bij een schenking van €1 miljoen resulteert dit in:

• 3% op €150.000 = €4.500
• 9% op €100.000 = €9.000
• 18% op €200.000 = €36.000
• 27% op €550.000 = €148.500

De totale schenkbelasting bedraagt dan €198.000.

Om dit bedrag te optimaliseren, kan de ouder ervoor kiezen om het vastgoed in schijven te schenken, waarbij telkens drie jaar tussen de schenkingen wordt gewacht. Hierdoor blijft elke schijf binnen een lager belastingtarief en wordt de totale belastingdruk aanzienlijk verlaagd.

Voorbeeld van gespreide schenking

Stel dat de ouder vier schenkingen van €250.000 doet, telkens met drie jaar ertussen. De schenkbelasting per schenking wordt dan als volgt berekend:

• 3% op €150.000 = €4.500
• 9% op €100.000 = €9.000
• Totaal per schenking: €13.500

Omdat dit vier keer gebeurt, bedraagt de totale schenkbelasting over de volledige schenking van €1 miljoen slechts €54.000, in plaats van €198.000 bij een eenmalige schenking. Dit levert een besparing op van €144.000.

Voor schenkingen aan verdere familieleden, zoals neven en nichten, gelden de volgende tarieven:

• 0 – 150.000 euro: 10%
• 150.000 – 250.000 euro: 20%
• 250.000 – 450.000 euro: 30%
• Boven 450.000 euro: 40%

Let op het ‘opduweffect’

Heb je in de drie jaar voor je overlijden een woning geschonken? Dan wordt de waarde waarop je al schenkbelasting betaalde, opgeteld bij de overige geërfde onroerende goederen. Hoewel de geschonken woning niet opnieuw belast wordt, kan dit de erfbelasting op de andere bezittingen van de erfgenaam beïnvloeden. Dit fenomeen wordt het ‘opduweffect’ genoemd.

Begin op tijd

Wie vastgoed op een fiscaal gunstige manier wil schenken, doet er goed aan om tijdig te beginnen. Omdat je minstens drie jaar tussen schenkingen moet laten, kan een langetermijnplanning een groot verschil maken. Onze makelaars helpen je graag verder met deskundig advies en kunnen je indien nodig in contact brengen met een financiële expert. Daarnaast zijn onze makelaars erkend als VLABEL schatters, wat betekent dat ze bevoegd zijn om officiële schattingen uit te voeren die voldoen aan de eisen van de Vlaamse Belastingdienst. Neem contact op met een van onze kantoren via www.deboerenpartners.be/kantoren om een kantoor in de buurt te vinden en een afspraak te maken.

Noot: Het progressievoorbehoud geldt niet voor de onroerende goederen die deel uitmaakten van een schenking van een familiale onderneming en vrijgesteld waren van de schenkbelasting.