De Boer en Partners | Nieuws | Fiscale regels rond vastg...

Fiscale regels rond vastgoedverkoop: wat je moet weten

Vastgoedweetjes
30 mei 2024
Verkoop je jouw woning met winst? Houd dan rekening met belastingen.

Verkoop je jouw eigendom met winst? Houd dan rekening met mogelijke belastingen. 

Als het gaat om de verkoop van je hoofdverblijf, waar je officieel woont, geniet je in principe van een belastingvrijstelling op de behaalde winst. Dit betekent dat je geen belastingen hoeft te betalen over het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs. Dit kan een stimulans zijn, vooral in situaties waarin je bijvoorbeeld van baan verandert en dichter bij je nieuwe werk wilt wonen.

Om van deze vrijstelling te profiteren, moet je echter aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals het feit dat je de woning privé moet bezitten en minstens 12 maanden lang ononderbroken hebt bewoond, waarvan minstens 6 maanden binnen de laatste 12 maanden voor de verkoopdatum vallen.

Maar als het gaat om bijvoorbeeld een tweede verblijf of een investeringspand, kan er een meerwaardebelasting van toepassing zijn, die kan oplopen tot 16,5 procent, plus gemeentebelastingen. Er zijn echter uitzonderingen, zoals vrijstellingen voor bepaalde gevallen zoals onteigeningen of erfgenamen.

Vrijstelling meerwaardebelasting

  • Eigendommen zoals gronden en woningen die toebehoren aan minderjarigen, personen met een geestelijke aandoening, of personen die onbekwaam zijn verklaard, worden vrijgesteld van meerwaardebelasting wanneer ze worden verkocht met winst.
  • In gevallen van onteigening van een woning of bouwgrond wordt er eveneens geen meerwaardebelasting geheven.
  • Als je onroerend goed erft, hoef je geen meerwaardebelasting te betalen wanneer het eigendom met winst wordt verkocht na de erfenis. Let wel op, bij een erfenis dien je normaal gesproken successierechten te betalen.

Er is echter een uitzondering: als je een schenking hebt ontvangen, ben je helaas wel onderhevig aan meerwaardebelasting als het onroerend goed binnen drie jaar na de schenkingsakte wordt verkocht, en binnen vijf jaar (of acht jaar voor gronden) na de aankoop door de schenker.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

Wens je zelf de berekening te maken?

De fiscus hanteert een specifieke methode voor het berekenen van meerwaarde, waarbij niet alleen het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs wordt meegewogen, maar ook verkoopkosten en correcties op de aankoopprijs.

Laten we dit illustreren met een voorbeeld: Stel dat je in 2020 een appartement aan de kust hebt gekocht voor €300.000 en dit in 2024 verkoopt voor €500.000. Hoewel je een winst van €200.000 hebt behaald, bedraagt de belastbare grondslag na correcties slechts €31.850. Hieronder zie je hoe men aan dit bedrag komt.

 

Aankoopprijs: €300.000,-
Forfaitaire kosten 25% €75.000,-
= Gecorrigeerde aankoopprijs: €375.000,-
5% forfaitaire kosten/jaar (x 4jaar volledige jaren verlopen tussen aan-en verkoop = 20% in dit vb.) €75.000,-
Gecorrigeerde aankoopprijs: €450.000
Verkoopprijs: €500.000,-
Verkoopkosten (bv. makelaar): €18.150,-
= Gecorrigeerde verkoopprijs: €481.850,-
Belastbare grondslag (481.850 – 450.000): €31.850,-
16,5% meerwaardebelasting op € 31.850,-: €5.225,25-
Te vermeerderen met gemeentebelasting (vb. 8%):  
31.850 x16.5%x1,080 €5.675,67

 

In dit voorbeeld bedraagt de belasting op de meerwaarde van € 31.850 slechts € 5.675,67. Verkoop je het appartement bijvoorbeeld voor € 440.000,-, dan is er geen belastbare meerwaarde die aan de fiscus moet worden betaald.

Belangrijk om op te merken is dat als je een particulier bent die regelmatig privé-eigendommen verkoopt, je het risico loopt dat de gerealiseerde meerwaarden als beroepsinkomsten worden beschouwd door de fiscus. In dat geval worden de meerwaarden belast tegen het marginale tarief van de belastingbetaler, dat kan variëren tussen 25 en 50 procent.

Het termijn voor meerwaardebelasting varieert afhankelijk van het soort onroerend goed. Voor de verkoop van bebouwde onroerende goederen geldt een termijn van 5 jaar. Na deze periode wordt er geen meerwaardebelasting meer berekend. Deze termijn wordt berekend vanaf de datum van de akte van aankoop tot de datum van de akte van verkoop.
Het is ook belangrijk op te merken dat als de verkoopwaarde van het gebouw lager is dan 30% van de verkoopprijs van het geheel (grond en gebouw), de meerwaarderegeling voor overdracht van onbebouwde onroerende goederen van toepassing is.                                                                                                                                                                                                                                      
Voor de verkoop van onbebouwde onroerende goederen gelden twee aanslagvoeten:

  • 33% op de meerwaarde bij verkoop binnen 5 jaar na aankoop.
  • 16,5% op de meerwaarde bij verkoop tussen het 5e en 8e jaar na aankoop.

Bij deze belastingen komt ook gemeentebelasting, wat de totale belastingdruk kan verhogen.

Heb je nog vragen na het lezen van dit artikel? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen via advies@deboerenpartners.be