De Boer en Partners | Nieuws | Een aankoop op lijfrente:...

Een aankoop op lijfrente: hoe zit dat in elkaar?

Een verkoop op lijfrente is voor zowel koper als verkoper een aantrekkelijke formule, vooral bij vastgoedtransacties waarbij gespreide betaling of bewoning gewenst is. De regeling is wettelijk goed omkaderd, maar vereist duidelijke afspraken en kennis van de actuele juridische en fiscale regels. In dit artikel leggen we uit hoe lijfrente werkt, welke varianten er zijn en waar je zeker moet op letten bij het opstellen van een contract.

Wat is een verkoop op lijfrente?

Bij een verkoop op lijfrente betaalt de koper niet de volledige koopsom in één keer, maar in de vorm van een eenmalig bedrag (het boeket) en maandelijkse lijfrentebetalingen. Deze betalingen lopen tot het overlijden van de verkoper of tot een vooraf afgesproken maximale termijn. Dit type overeenkomst wordt ook wel een kanscontract genoemd, omdat het uiteindelijke totaalbedrag afhankelijk is van de levensduur van de verkoper.

Er zijn twee hoofdvormen:
- Verkoop in volle eigendom: de koper krijgt de volledige eigendom onmiddellijk en de verkoper verlaat het pand.
- Verkoop in naakte eigendom: de verkoper behoudt het vruchtgebruik of recht van bewoning en blijft in de woning wonen.
 

Voorbeeld uit de praktijk

Een ouder koppel verkoopt hun woning via lijfrente in naakte eigendom:
- Geschatte waarde van het goed: €445.000
- Boeket: €175.000
- Maandelijkse rente: €1.500 (met indexatie)
- Maximale looptijd: 15 jaar (180 maanden)

De koper betaalt in dit geval minimaal het boeket plus één maand rente en maximaal het volledige bedrag, afhankelijk van het overlijden van de verkoper of de termijn. Door de spreiding in de tijd en de onzekerheid over de totale kost is het voor kopers en investeerders een financieel interessant maar risicodragend model.
 

Wat zijn de voordelen

Voor verkopers:
- Genieten van een belastingvrije maandelijkse rente (voor natuurlijke personen)
- Behoud van woonrecht bij verkoop in naakte eigendom
- Vermindering van de erfbelasting doordat het onroerend goed niet meer in de nalatenschap zit

Voor kopers:
- Lagere instapkost dankzij gespreide betaling
- Mogelijk financieel voordeel bij vroeg overlijden van de verkoper
- Interessante investeringsoptie zonder onmiddellijke bewoning
 

Verkoop in volle eigendom

Bij verkoop op lijfrente in volle eigendom draagt de verkoper het pand volledig over en ontvangt hij een boeket en maandelijkse rente. De koper kan de woning onmiddellijk betrekken of verhuren. Deze vorm is aantrekkelijk voor wie het pand actief wil gebruiken, terwijl de verkoper geniet van een belastingvrije, vaste inkomstenstroom.

Belangrijke aandachtspunten

Bij het afsluiten van een verkoop op lijfrente zijn er verschillende juridische, fiscale en praktische elementen waarmee je rekening moet houden. Allereerst is het belangrijk om gebruik te maken van de meest recente omzettingstabellen van de FOD Financiën, die sinds 1 juli 2024 opnieuw werden herzien. Deze tabellen zijn wettelijk verplicht en worden gebruikt om de waarde van het vruchtgebruik of de lijfrente correct te berekenen op basis van leeftijd en rentevoeten.

Daarnaast moet het contract evenwichtig zijn opgesteld. Indien één van de partijen buitensporig voordeel haalt uit de overeenkomst, bestaat het risico dat de verkoop juridisch wordt aangevochten of fiscaal wordt herzien als een vermomde schenking. Dit is vooral van belang wanneer er familieleden betrokken zijn als koper, zoals (klein)kinderen. In dat geval moeten alle erfgenamen hun akkoord geven om discussies of extra successierechten te vermijden.

Een ander essentieel aspect is dat een notariële akte verplicht is. Deze moet alle elementen van de verkoop nauwkeurig vermelden: het bedrag van het boeket, de hoogte en indexatie van de maandelijkse rente, de looptijd, en de gevolgen bij wanbetaling. Omdat het gaat om een kanscontract met financiële implicaties over lange termijn, is een sluitend juridisch kader onmisbaar.

Op financieel vlak is het belangrijk te beseffen dat bankfinanciering vaak moeilijk ligt bij dit soort verkoop. De verkoper krijgt namelijk in veel gevallen een hypotheek in eerste rang, waardoor banken hun waarborg op de tweede plaats moeten nemen. Dit maakt het voor kopers lastiger om een klassieke lening te verkrijgen.

Ook is het verstandig om in het contract ontbindingsclausules op te nemen. Denk aan situaties waarin de koper niet tijdig betaalt, of wanneer de verkoper uitzonderlijk lang leeft, wat de financiële balans van het contract kan verstoren. Het opnemen van dergelijke bepalingen verhoogt de bescherming voor beide partijen.

Wat betreft de energieprestatie van het pand is er een verschil naargelang de aard van de eigendomsoverdracht. Bij verkoop van de volle eigendom is een geldig EPC-certificaat verplicht. Gaat het om de verkoop van naakte eigendom waarbij de verkoper het vruchtgebruik of woonrecht behoudt, dan is een EPC doorgaans niet vereist.

Tot slot moeten kopers in Vlaanderen rekening houden met de renovatieverplichting wanneer ze een woning met EPC-label E of F verwerven in volle eigendom. In dat geval moet de woning binnen vijf jaar na aankoop gerenoveerd worden tot minstens label D, conform de Vlaamse energie-efficiëntiedoelstellingen.

Tips voor een veilige overeenkomst

Een verkoop op lijfrente is geen standaard vastgoedtransactie en vereist daarom de nodige zorg en expertise. Het is sterk aan te raden om de overeenkomst steeds te laten opstellen of minstens te laten nalezen door een notaris of juridisch adviseur. Zo ben je zeker dat alle wettelijke bepalingen correct zijn opgenomen en dat het contract juridisch sluitend is.

Gebruik bij het bepalen van de voorwaarden altijd de officiële omzettingstabellen van de FOD Financiën. Vermijd het maken van inschattingen “op gevoel” of op basis van verouderde levensverwachtingen. De tabellen houden immers rekening met actuele rentevoeten en demografische gegevens, wat essentieel is voor een correcte berekening van de lijfrente of het vruchtgebruik.

Afhankelijk van de situatie kan het ook zinvol zijn om een verzekering voor lijfrente af te sluiten. Die biedt extra bescherming aan zowel de koper als de verkoper, bijvoorbeeld bij vroegtijdig overlijden of onverwachte omstandigheden.

Daarnaast is het belangrijk dat het contract duidelijk omschrijft wat er gebeurt in situaties zoals overlijden, verhuis naar een woonzorgcentrum of wanbetaling. Duidelijke clausules over deze scenario’s zorgen voor gemoedsrust én rechtszekerheid.

Tot slot: laat altijd een persoonlijke simulatie opmaken, afgestemd op jouw specifieke situatie. Of je nu koper of verkoper bent, een op maat gemaakte berekening geeft je beter inzicht in het financiële plaatje en helpt om een doordachte beslissing te nemen.

Meer weten of advies nodig?

Interesse in het verkopen van vastgoed op lijfrente? Of nood aan meer informatie? Neem contact op met een van de vastgoedspeciliasten van het dichtstbijzijnde kantoor: www.deboerenpartners.be/kantoren