De Boer en Partners | Nieuws | Belastingen op huurinkoms...

Het huren van vastgoed biedt vaak een aantrekkelijke bron van inkomsten, maar het brengt ook verschillende fiscale verplichtingen met zich mee. Naast de nieuwe regelgeving die verhuurders aanspoort om hun woningen energie-efficiënter te maken, moeten verhuurders ook rekening houden met de belastingen die van toepassing zijn op huurinkomsten. In dit artikel behandelen we zowel de nieuwe belastingmaatregelen voor huurinkomsten als het recente beleidsplan van de Vlaamse regering om huurwoningen met een EPC-label E of F vanaf 2028 niet meer te laten indexeren.

Huurinkomsten: wat zijn de belastingverplichtingen?
Huurinkomsten worden wel degelijk belast, wat soms onterecht vergeten wordt. Fiscaal expert Fréféric Depauw legt uit dat huurinkomsten niet onbelast blijven, ook al wordt er soms beweerd van wel. Als verhuurder betaal je belasting op de ontvangen huur, maar hoe deze belast wordt, hangt af van verschillende factoren.

Wanneer je als verhuurder een pand verhuurt aan een privéhuurder die het gebruikt als woning, kun je genieten van een gunstregime. In plaats van belast te worden op de werkelijke huurinkomsten, wordt een forfait toegepast dat gelijk is aan drie keer de nettohuur uit 1975. Dit kan een belastingvoordeel opleveren, maar de regels zijn streng en gelden alleen voor woningen.

Echter, verhuur van vastgoed aan een bedrijf of verhuur van bijvoorbeeld een kantoor leidt tot een belastingtarief dat kan oplopen tot 50% van het geïnde huurbedrag. Dit kan aanzienlijke belastingdruk met zich meebrengen voor verhuurders die hun vastgoed als investering hebben.

Fiscale lasten van vastgoedbezit en aankoop
Daarnaast spelen ook de belastingen die verbonden zijn aan de aankoop en het bezit van vastgoed een belangrijke rol. Wanneer je een woning koopt, betaal je bijvoorbeeld 12% registratiebelasting, wat een aanzienlijk bedrag is. Dit in tegenstelling tot aandelen, waarbij de belasting veel lager is (0,35% beurstaks). Het is belangrijk om als verhuurder te begrijpen dat de kosten van vastgoedtransacties aanzienlijk kunnen zijn, en dit kan de uiteindelijke winst van de verhuur beïnvloeden.

Bovendien geldt er een jaarlijkse onroerende voorheffing op het bezit van vastgoed. Deze belasting is van toepassing ongeacht de grootte of waarde van het vastgoed, en zelfs voor je eigen woning. In tegenstelling tot financiële beleggingen, waarvoor enkel een belasting wordt geheven wanneer het bezit een bepaalde drempelwaarde overschrijdt, wordt vastgoed belast vanaf de eerste euro.

Verbod op huurindexatie voor EPC-labels E en F: wat betekent dit voor verhuurders?
Naast de belastingdruk moeten verhuurders zich voorbereiden op de nieuwe regels die van kracht gaan in 2028. Het beleidsplan van minister Melissa Depraetere stelt dat huurwoningen met een EPC-label E of F vanaf dat jaar niet meer geïndexeerd mogen worden. Dit betekent dat verhuurders van slecht geïsoleerde woningen, die vaak met hoge energiekosten gepaard gaan, geen jaarlijkse huurverhogingen meer mogen doorvoeren.

Dit besluit is bedoeld om verhuurders te stimuleren te investeren in energie-efficiënte renovaties. Woonwijken met een lage energie-efficiëntie worden gezien als een probleem voor zowel het klimaat als de portemonnee van huurders, die dubbel belast worden door zowel hoge huurprijzen als hoge energiekosten. Minister Depraetere hoopt met deze maatregel verhuurders ertoe aan te zetten om hun woningen te verbeteren, zodat huurders minder betalen voor hun energiefactuur.

Ondersteuning voor verhuurders van slecht geïsoleerde woningen
Om verhuurders te helpen bij de noodzakelijke renovaties, biedt de overheid een aantal ondersteunende maatregelen. Dit omvat intensieve renovatiebegeleiding, collectieve renovaties en prefinanciering. De minister wil ervoor zorgen dat het renoveren van energie-efficiëntie haalbaar en betaalbaar is voor verhuurders, zodat ze hun woningen kunnen upgraden naar hogere energieprestaties.

Bovendien wordt de regelgeving rond conformiteitsattesten verder uitgebreid, wat ervoor zorgt dat huurwoningen in Vlaanderen voldoen aan de minimale woonkwaliteitsnormen.

Wat betekent dit voor verhuurders?
Verhuurders die woningen met een EPC-label E of F bezitten, zullen dus moeten nadenken over de renovatie van hun vastgoed om niet alleen aan de nieuwe eisen van de Vlaamse overheid te voldoen, maar ook om hun huurinkomsten te beschermen. Door de huurindexatie te verbieden, kan het financieel aantrekkelijker worden voor verhuurders om te investeren in energie-efficiëntie, aangezien de stijgende huurprijzen een deel van de renovatiekosten kunnen dekken.

Het is ook belangrijk voor verhuurders om de fiscale impact van hun vastgoedbezit goed te begrijpen. De belasting op huurinkomsten en vastgoedbezit kan de uiteindelijke winst beïnvloeden, maar er zijn ook gunstige belastingregelingen, zoals het forfait voor woningen die aan een privéhuurder verhuurd worden. Desondanks kunnen de hoge aankoopkosten en onroerende voorheffing de winstgevendheid van vastgoedbeleggingen beperken.

Conclusie
Het fiscale landschap voor vastgoedverhuurders is complex, en naast de belastingverplichtingen die op huurinkomsten komen, moeten verhuurders zich ook voorbereiden op de veranderingen die in 2028 van kracht worden. Het verbod op huurindexatie voor EPC-labels E en F zal verhuurders ertoe aanzetten om te investeren in energie-efficiënte renovaties. Tegelijkertijd moeten verhuurders zich bewust zijn van de belastingdruk die verbonden is aan het bezit en de verhuur van vastgoed. 

Het is raadzaam als verhuurder om tijdig advies in te winnen over de impact van de belastingregels en EPC-eisen. Stuur een mail naar advies@deboerenpartners.be en wij staan klaar om u verder te helpen!
 

Bronnen:
CIB Vastgoedflitsen, "Verbod op huurindexatie voor EPC-labels E en F", 6 december 2024
CIB Vastgoedflitsen, "Belastingen op huurinkomsten van a tot z", 13 december 2024